“疯狂”8月！两极分化、绝地翻盘，哪个才是楼市真相？
9月1日，上海“认房不认贷”的政策终于官宣落地。再此之前整个8月，官方发声、利好政策频发。但是上海8月楼市真相究竟如何呢？
《2023年上海楼市8月月报》
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新房：多盘触发积分，两极分化严重
8月，受到政策的推动，供给侧和需求侧均迎来“逆袭”，但是市场表现出现了比较严重的“两极分化”情况。
◎ 供给侧
据上海购房通城市研究院数据，上海8月共开出23张预售证，环比7月下降约11.54%；合计供应近70万㎡新建商品住宅；新增供应房源6935套，环比上月上升约9.35%。
最小建面房源约55㎡（浦东周康溢泽华庭），最大建面房源约847.83㎡（浦东周康绿宝园），面积跨度大，以改善为主，但8月的大平层/墅类的产品也有所增多。
取证均价约73009元/㎡，环比上涨约0.1%。8月上海一共有6个10万+元/㎡的项目、2个近10万+元/㎡项目取证入市，同时4万/㎡以下的取证项目有3个，因此整体取证均价小幅提升，最高备案均价高阳新里（杨浦东外滩/在售）123920元/㎡，最低备案均价云湖壹号（金山亭林/在售）21179元/㎡。
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◎ 需求侧
8月，共21个独立申报项目迎来开盘，较上月持平；涉及房源6493套，环比上升约24.84%；总认购组数超0.83万组。
从开盘推出的房源数量亦或是认购组数来看较上月有显著涨幅。
其中6盘触发积分，分别为南山·前湾拾缦（闵行区华漕）、安高申宸院（浦东新区唐镇）、越秀保利嘉悦云上（嘉定区嘉定新城）、天汇玺（普陀区武宁）、瑞仕半岛璟庭（浦东新区高行）、招商苏河玺（普陀区武宁）。
触发积分率仅28.57%，最高入围分为安高申宸院的71.88（售罄），而招商苏河玺上一次入围分为75.52（售罄），本次入围分下降了超13分。
8月诞生了3个“千人摇”项目、1个准“千人摇”项目，分别是安高申宸院（1192）、越秀保利嘉悦云上（1126）、瑞仕半岛璟庭（1666）、招商苏河玺（997）。
完成最高认购比的项目为安高申宸院（3.7）；有7个项目的认购比不足0.5，其中最低认购比为0.11。
8月整体认购呈现出“两极分化”“热盘稳定”的状况，供销双升，市场情况稍有回暖。
◎ 成交
据上海中原地产数据，8月，上海新建商品住宅成交面积约63.23万㎡，环比上升了约14.42%；新房成交均价70706元/㎡，环比上涨约9.17%。
越秀保利·嘉悦云上（嘉定嘉定新城）以516套的成交位列8月上海新房成交套数的榜首，招商苏河玺（普陀武宁/353套）、瑞仕·半岛璟庭（浦东高行/327套）、国贸虹桥璟上（青浦赵巷/321套）、中海·海上和集（杨浦鞍山/303套）紧随其后。
在8月上海新房『楼盘』成交TOP10中有4个楼盘成交均价超过了10万+/㎡，环比上升了10%。
2023年8月上海整体新房市场数据如下——
供应面积为78.45万㎡，环比上涨13.37%，同比下滑37.30%；
成交金额为447.94亿元，环比上涨25.95%，同比下滑38.31%；
成交面积62.88万㎡，环比上涨15.65%，同比下滑46.75%。
三个维度的数据均在8月出现了上涨，政策刺激的效果初显。
二手：政策刺激下的回暖
8月，上海二手住宅成交15537套，环比上涨约9.12%。
在“3连跌”后，7月成交量开始明显回升，直到7月底&8月连续的政策利好，8月二手房成交回到1.5万套以上，呈现“企稳回升”的态势。
土拍市场：三轮官宣，招挂复合重出江湖
在8月底，官宣了2023年第三轮土拍的预告信息：
三轮土拍上半场现场交易会于2023年10月11日开始举行，一共推出7块地，具体交易时间以2023年10月10日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。
另外，拟于9月18日-21日期间，发布10幅住宅用地出让公告（清单序号8-17号），10月底开始组织交易活动。
其中拟出让方式一栏“招挂复合”重现上海土拍，四幅地块采用“招挂复合”，多为中心城区商住办，其余地块沿用“挂牌”出让方式，清单部分未提及“招挂复合”及“竞品质”细则。
而第三轮土拍是否会有新规出现，可关注下方公众号名片，掌握一手消息↓
“认房不认贷”落地！
用“疯狂”来形容整个8月（包括9月1日）一点都不为过！
8月31日，央行联合国家金融监督管理总局发布两大新政！
新政一：降低存量房贷利率，9月25日开始办理。
新政二：首套房首付不低于20%，二套房不低于30%。
23年9月25日起，无需客户申请，银行主动批量下调首套存量住房房贷利率；固定利率需提交申请转换为采用LPR定价的浮动利率贷款。
放款日期为2019年11月21日-2020年2月20日，可下调至4.05%；
放款日期为2020年2月21日-2020年4月20日，可下调至4.1%；
放款日期为2020年4月21日-2021年7月23日，可下调至4.2%；
放款日期为2021年7月24日至今，可下调至4.55%。假设我21年7月在上海买了首套房：
当时LPR为4.65%，银行根据市场行情及我的征信情况在LPR的基础上加了100BP，最后我的房贷利率为5.65%；
按照最新的政策，不用去管我当时的利率是多少，现在就可以调整为：4.2%（23年8月最新LPR）+35BP（21年7月买房时的BP下限）=4.55%。
看懂了吗？
大家只要记住一句话，LPR是每年都在上下浮动的，LPR不是固定值，调整下限的只能是加点！
具体政策的详细解读可见文章官宣：无需申请，直接下调！上海首套存量利率最低可下调至4%！
最后就是“大招”——“北上广深”全部跟进“认房不认贷”政策。
通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发次日起执行。
此次的“认房不认贷”实际上有重大调整。
《通知》中有一条——只要在当地无房，不论是否有无房贷记录，均算作首套。
居民家庭（家庭成员）无房即可认定为首套，其背后的目标群体是这四类：
1）父母为子女买房，子女无房但父母可能有房且贷款未还清；
2）子女为父母买房，父母无房但子女可能有房且贷款未还清；
3）在外地有房，在外地有贷款记录，但本地无房；
4）购买了比如单位非成套的福利房、单位产权式的住房。
上海跟进“认房不认贷”的意义在哪里？
此前，上海非普宅采用“认房又认贷”，首套与二套首付比例为35%和70%。
以五大新城的新房为例，现阶段这部分项目的总价集中在500万级。
在“认房又认贷”的情况下，首套首付500万✖35%=175万、二套首付500✖70%=350万。
如果跟进“认房不认贷”，原本的二套首付从350万，变成175万。
而“认房不认贷”对改善置换的人群利好更大。
以一套1000万的房子为例，新政前算二套首付7成、需要700万，新政后变为首套首付3.5成。仅需350万。上车门槛直接打了个对折。
购房成本大大降低，降低上车门槛，提高购房支付能力，减轻购房负担，释放刚需改善型需求。
多项政策落地后，整个上海楼市回暖。关于新政后上海楼市及各大新政的解析，可详见利率最低4%！新政详解附市场分析，接下来的上海...
不过这样的情况会延续多久呢？“一个月”“一个季度”“半年”？坊间众说纷纭。只能等待时间给我们答案！
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